De acordo com estudo realizado pelo Insper, no ano de 2018, das 69 milhões de famílias brasileiras, 3,4 milhões, ou seja, 4,9% delas, tiveram alguma renda monetária com aluguel. A renda com aluguel, para essas famílias, segundo o estudo, representa em média, 17% dos ganhos familiares, o que é uma parcela bem expressiva.

Essa renda locatícia é tributada por imposto de renda, em 27,5%, só devendo ser feita a ressalva de que a alíquota efetiva pode chegar de tributação menor. Isto porque há dedução da base de cálculo com gastos com saúde, previdência privada, educação na declaração anual de imposto de renda.

Quando tratamos da tributação de renda de aluguéis de imóveis de sociedades patrimoniais imobiliárias, ou holdings imobiliárias, com objeto imobiliário de locação de imóveis próprios e com regime de tributação no lucro presumido, o patamar de tributação cai consideravelmente, ficando entre 11,33% a 14,53% sobre a receita advinda da locação. O cálculo desse custo tributário final dá-se pela soma dos tributos que recaem sobre a pessoa jurídica: PIS (0,65%), COFINS (3%), IRPJ (4,8% – 8%) e CSLL (2,88%).

Pois bem, o primeiro obstáculo que pode ser enfrentado pelas famílias quando iniciam a estratégia de transferência dos seus ativos imobiliários para pessoa jurídica é o custo tributário com a integralização de capital, o que varia de município para município. Os Fiscos municipais têm entendido que empresas cuja receita seja preponderantemente imobiliária não gozam de imunidade tributária, por interpretação particular e específica do artigo 156, §2º, inciso I, da Constituição Federal, não fazendo qualquer distinção entre a transferência por integralização de capital e a transferência via operações societárias: cisão, incorporação e fusão. Em outros casos, o Fisco garante apenas a imunidade parcial, tributando a diferença entre o valor histórico (declarado na declaração anual pelo contribuinte) e o valor venal do imóvel, quando a integralização de capital é realizada com base no valor histórico do bem. Tal hipótese, contudo, é expressamente rechaçada pela legislação federal (artigo 23, da Lei 9.250/1995). 

Preponderância de atividade, nos termos do artigo 37, §1º, do Código Tributário Nacional, considera-se caracterizada quando esta atividade representar mais de 50% (cinquenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subsequentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste artigo.  

 Recentes entendimentos de tribunais estaduais demonstram que os lançamentos tributários podem ser revertidos judicialmente, mesmo quando há preponderância de atividade imobiliária, sob o argumento, plausível, de que a Constituição garante imunidade plena nos casos de integralização de capital, o que é reforçado no julgamento do tema 796, o Recurso Extraordinário 796376.

Em que pese tal discussão, sobre a qual não nos aprofundaremos aqui, ainda assim é possível economia tributária, principalmente se se tem como parâmetro a redução de custo tributário com renda locatícia. Citamos o exemplo da família brasileira que aufere renda de R$ 20.000,00 mensais com locação, para demonstrar:

Renda aluguel imóveis ………………..….R$20.000,00 (mensal)

IR pessoa física …………………………..… R$4.630,64 (mensal)  

IR pessoa física………………………..……..R$55.567,68 (anual)

Impostos pessoa jurídica……….……….R$2.266,00 (mensal)  

Impostos pessoa jurídica………….…….R$27.192,00 (anual)

Economia anual alugando pela PJ………R$28.375,68

Economia em 3 anos ……………….…..R$85.127,04

Economia em 5 anos……………………R$141.878,40

Essa economia tributária de Imposto de Renda, inclusive, poderá recompensar o pagamento de ITBI! Vamos supor que os ativos imobiliários somem, em média, valor de mercado de R$ 4.000.000,00. Com alíquota de 3%, considerando que o Município não conceda imunidade total, o contribuinte teria que pagar R$120.000,00, havendo, portanto, um saldo de R$ 21.978,40 (vinte e um mil, novecentos e setenta e oito reais, quarenta centavos), recuperado em 5 anos com a economia com imposto de renda sobre locações.  A conta fica mais interessante com a possibilidade de recuperação de parte ou a da totalidade do valor pago a título de ITBI, por meio de medidas judiciais, baseadas no Tema 796.

Além da visível economia tributária, a família poderá encaminhar o planejamento da sucessão com transferência das quotas da Sociedade Patrimonial ou Holding Imobiliária para os herdeiros em vida, evitando os custos e a burocracia de inventário, seja judicial ou extrajudicial. É possível garantir o controle do patriarca e da matriarca sobre os ativos, transferindo-se a nua-propriedade das cotas, mas se reservando seu o usufruto, o garantindo direito a voto nas deliberações sociais e fruição dos proveitos econômicos do patrimônio. 

Na prática, qualquer estrutura de governança de empresas familiares deve ser sempre avaliada por profissional especialista, levando-se em consideração as características patrimoniais e afetivas daquela entidade familiar.  Porém, tendo em conta a economia tributária demonstrada nesse artigo, é certo que a constituição da holding imobiliária pode ser vantajosa, em muitos casos, principalmente quando se tem uma alta carga de tributação em rendas locatícias.

Theo Salema de Medeiros.

Rio de Janeiro, 13 de julho de 2022.