{"id":620,"date":"2023-06-16T19:16:44","date_gmt":"2023-06-16T19:16:44","guid":{"rendered":"https:\/\/bandeiranteadvogados.com.br\/home\/?p=620"},"modified":"2023-06-16T19:18:18","modified_gmt":"2023-06-16T19:18:18","slug":"holdings-imobiliaria-e-suas-vantagens-tributarias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bandeiranteadvogados.com.br\/home\/2023\/06\/16\/holdings-imobiliaria-e-suas-vantagens-tributarias\/","title":{"rendered":"Holdings imobili\u00e1ria e suas vantagens tribut\u00e1rias."},"content":{"rendered":"\n

De acordo com estudo realizado pelo Insper, no ano de 2018, das 69 milh\u00f5es de fam\u00edlias brasileiras, 3,4 milh\u00f5es, ou seja, 4,9% delas, tiveram alguma renda monet\u00e1ria com aluguel. A renda com aluguel, para essas fam\u00edlias, segundo o estudo, representa em m\u00e9dia, 17% dos ganhos familiares, o que \u00e9 uma parcela bem expressiva.<\/p>\n\n\n\n

Essa renda locat\u00edcia \u00e9 tributada por imposto de renda, em 27,5%, s\u00f3 devendo ser feita a ressalva de que a al\u00edquota efetiva pode chegar de tributa\u00e7\u00e3o menor. Isto porque h\u00e1 dedu\u00e7\u00e3o da base de c\u00e1lculo com gastos com sa\u00fade, previd\u00eancia privada, educa\u00e7\u00e3o na declara\u00e7\u00e3o anual de imposto de renda.<\/p>\n\n\n\n

Quando tratamos da tributa\u00e7\u00e3o de renda de alugu\u00e9is de im\u00f3veis de sociedades patrimoniais imobili\u00e1rias, ou holdings imobili\u00e1rias, <\/em>com objeto imobili\u00e1rio de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis pr\u00f3prios e com regime de tributa\u00e7\u00e3o no lucro presumido, o patamar de tributa\u00e7\u00e3o cai consideravelmente, ficando entre 11,33% a 14,53% sobre a receita advinda da loca\u00e7\u00e3o. O c\u00e1lculo desse custo tribut\u00e1rio final d\u00e1-se pela soma dos tributos que recaem sobre a pessoa jur\u00eddica: PIS (0,65%), COFINS (3%), IRPJ (4,8% \u2013 8%) e CSLL (2,88%).<\/p>\n\n\n\n

Pois bem, o primeiro obst\u00e1culo que pode ser enfrentado pelas fam\u00edlias quando iniciam a estrat\u00e9gia de transfer\u00eancia dos seus ativos imobili\u00e1rios para pessoa jur\u00eddica \u00e9 o custo tribut\u00e1rio com a integraliza\u00e7\u00e3o de capital, o que varia de munic\u00edpio para munic\u00edpio. Os Fiscos municipais t\u00eam entendido que empresas cuja receita seja preponderantemente imobili\u00e1ria n\u00e3o gozam de imunidade tribut\u00e1ria, por interpreta\u00e7\u00e3o particular e espec\u00edfica do artigo 156, \u00a72\u00ba, inciso I, da Constitui\u00e7\u00e3o Federal, n\u00e3o fazendo qualquer distin\u00e7\u00e3o entre a transfer\u00eancia por integraliza\u00e7\u00e3o de capital e a transfer\u00eancia via opera\u00e7\u00f5es societ\u00e1rias: cis\u00e3o, incorpora\u00e7\u00e3o e fus\u00e3o. Em outros casos, o Fisco garante apenas a imunidade parcial, tributando a diferen\u00e7a entre o valor hist\u00f3rico (declarado na declara\u00e7\u00e3o anual pelo contribuinte) e o valor venal do im\u00f3vel, quando a integraliza\u00e7\u00e3o de capital \u00e9 realizada com base no valor hist\u00f3rico do bem. Tal hip\u00f3tese, contudo, \u00e9 expressamente recha\u00e7ada pela legisla\u00e7\u00e3o federal (artigo 23, da Lei 9.250\/1995). <\/p>\n\n\n\n

Preponder\u00e2ncia de atividade, nos termos do artigo 37, \u00a71\u00ba, do C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional, considera-se caracterizada quando esta atividade representar mais de 50% (cinquenta por cento) da receita operacional da pessoa jur\u00eddica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subsequentes \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o, decorrer de transa\u00e7\u00f5es mencionadas neste artigo.  <\/p>\n\n\n\n

 Recentes entendimentos de tribunais estaduais demonstram que os lan\u00e7amentos tribut\u00e1rios podem ser revertidos judicialmente, mesmo quando h\u00e1 preponder\u00e2ncia de atividade imobili\u00e1ria, sob o argumento, plaus\u00edvel, de que a Constitui\u00e7\u00e3o garante imunidade plena nos casos de integraliza\u00e7\u00e3o de capital, o que \u00e9 refor\u00e7ado no julgamento do tema 796, o Recurso Extraordin\u00e1rio 796376.<\/p>\n\n\n\n

Em que pese tal discuss\u00e3o, sobre a qual n\u00e3o nos aprofundaremos aqui, ainda assim \u00e9 poss\u00edvel economia tribut\u00e1ria, principalmente se se tem como par\u00e2metro a redu\u00e7\u00e3o de custo tribut\u00e1rio com renda locat\u00edcia. Citamos o exemplo da fam\u00edlia brasileira que aufere renda de R$ 20.000,00 mensais com loca\u00e7\u00e3o, para demonstrar:<\/p>\n\n\n\n

Renda aluguel im\u00f3veis \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026..\u2026.R$20.000,00 (mensal)<\/p>\n\n\n\n

IR pessoa f\u00edsica \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026..\u2026 R$4.630,64 (mensal)  <\/p>\n\n\n\n

IR pessoa f\u00edsica\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026..\u2026\u2026..R$55.567,68 (anual)<\/p>\n\n\n\n

Impostos pessoa jur\u00eddica\u2026\u2026\u2026.\u2026\u2026\u2026.R$2.266,00 (mensal)  <\/p>\n\n\n\n

Impostos pessoa jur\u00eddica\u2026\u2026\u2026\u2026.\u2026\u2026.R$27.192,00 (anual)<\/p>\n\n\n\n

Economia anual alugando pela PJ\u2026\u2026\u2026R$28.375,68<\/p>\n\n\n\n

Economia em 3 anos \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026.\u2026..R$85.127,04<\/p>\n\n\n\n

Economia em 5 anos\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026R$141.878,40<\/p>\n\n\n\n

Essa economia tribut\u00e1ria de Imposto de Renda, inclusive, poder\u00e1 recompensar o pagamento de ITBI! Vamos supor que os ativos imobili\u00e1rios somem, em m\u00e9dia, valor de mercado de R$ 4.000.000,00. Com al\u00edquota de 3%, considerando que o Munic\u00edpio n\u00e3o conceda imunidade total, o contribuinte teria que pagar R$120.000,00, havendo, portanto, um saldo de R$ 21.978,40 (vinte e um mil, novecentos e setenta e oito reais, quarenta centavos), recuperado em 5 anos com a economia com imposto de renda sobre loca\u00e7\u00f5es.  A conta fica mais interessante com a possibilidade de recupera\u00e7\u00e3o de parte ou a da totalidade do valor pago a t\u00edtulo de ITBI, por meio de medidas judiciais, baseadas no Tema 796.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m da vis\u00edvel economia tribut\u00e1ria, a fam\u00edlia poder\u00e1 encaminhar o planejamento da sucess\u00e3o com transfer\u00eancia das quotas da Sociedade Patrimonial ou Holding Imobili\u00e1ria<\/em> para os herdeiros em vida, evitando os custos e a burocracia de invent\u00e1rio, seja judicial ou extrajudicial. \u00c9 poss\u00edvel garantir o controle do patriarca e da matriarca sobre os ativos, transferindo-se a nua-propriedade das cotas, mas se reservando seu o usufruto, o garantindo direito a voto nas delibera\u00e7\u00f5es sociais e frui\u00e7\u00e3o dos proveitos econ\u00f4micos do patrim\u00f4nio. <\/p>\n\n\n\n

Na pr\u00e1tica, qualquer estrutura de governan\u00e7a de empresas familiares deve ser sempre avaliada por profissional especialista, levando-se em considera\u00e7\u00e3o as caracter\u00edsticas patrimoniais e afetivas daquela entidade familiar.  Por\u00e9m, tendo em conta a economia tribut\u00e1ria demonstrada nesse artigo, \u00e9 certo que a constitui\u00e7\u00e3o da holding imobili\u00e1ria <\/em>pode ser vantajosa, em muitos casos, principalmente quando se tem uma alta carga de tributa\u00e7\u00e3o em rendas locat\u00edcias.<\/p>\n\n\n\n

Theo Salema de Medeiros.<\/p>\n\n\n\n

Rio de Janeiro, 13 de julho de 2022.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

De acordo com estudo realizado pelo Insper, no ano de 2018, das 69 milh\u00f5es de fam\u00edlias brasileiras, 3,4 milh\u00f5es, ou seja, 4,9% delas, tiveram alguma renda monet\u00e1ria com aluguel. A renda com aluguel, para essas fam\u00edlias, segundo o estudo, representa em m\u00e9dia, 17% dos ganhos familiares, o que \u00e9 uma parcela bem expressiva. 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